Une stratégie gagnante pour générer de la plus-value

L’immobilier demeure une valeur refuge pour les particuliers et les investisseurs en quête de rentabilité. Parmi les différentes options, l’achat d’un lot brut constitue une opportunité particulièrement intéressante pour ceux qui cherchent à maximiser leur investissement tout en réalisant des économies sur le prix d’achat.

Dans cet article, nous explorerons pourquoi investir dans un bien immobilier brut – dont les parties communes sont réalisées, les façades rénovées, les toitures refaites, les balcons rénovés, les cloisons séparatrices installées, ainsi que les compteurs et les menuiseries aluminium posées – peut être un excellent choix pour créer un appartement avec du cachet et générer une plus-value importante, rapide et nette d’impôt à la revente.

Qu’est-ce qu’un lot brut ?

Un lot brut est un bien immobilier qui a été partiellement rénové, mais qui nécessite encore des travaux d’aménagement intérieur pour le rendre habitable. Ce type de bien présente l’avantage de disposer déjà des éléments essentiels : les parties communes (escaliers, couloirs, halls) sont terminées, les façades sont rénovées, la toiture est entièrement rénovée, des balcons haut de gamme sont installés, des cloisons séparatrices isolés sont posées, et des menuiseries en aluminium grand format sont installées. Seules les finitions intérieures telles que l’aménagement des pièces, la peinture, l’installation de la cuisine ou de la salle de bain, et la pose des sols restent à faire.

Un prix d’achat inférieur au marché

L’un des plus grands atouts de l’achat d’un lot brut réside dans son prix d’achat, bien inférieur à celui des appartements finis. Le fait que l’intérieur du bien soit à aménager permet de bénéficier d’un prix nettement plus attractif. En effet, les biens bruts sont souvent proposés à un tarif qui peut être jusqu’à 70% en dessous des prix du marché pour des biens déjà rénovés. Cela offre une entrée plus facile dans l’investissement immobilier, notamment pour les investisseurs débutants ou ceux disposant d’un budget limité.

Des finitions à moindre coût

Une fois le lot brut acquis, il reste à effectuer les travaux d’aménagement pour transformer cet espace brut en un véritable appartement. L’un des avantages majeurs est la possibilité de réaliser les finitions à moindre coût. En choisissant des matériaux adaptés à vos besoins et en supervisant vous-même les travaux ou en faisant appel à des artisans compétitifs, vous pouvez réduire les coûts des finitions tout en créant un cadre agréable et moderne. De plus, en ayant le contrôle total sur les travaux, vous pouvez personnaliser l’aménagement à votre goût ou à celui de vos futurs acheteurs ou locataires, ce qui permet d’optimiser la rentabilité de votre projet.

Créer un appartement avec du cachet

Investir dans un lot brut permet également de créer un appartement unique avec du cachet. En prenant soin de choisir des matériaux de qualité, de concevoir une disposition pratique et esthétique, et de mettre l’accent sur des détails raffinés, vous pouvez donner à votre bien une personnalité distincte. Par exemple, en intégrant des éléments contemporains ou en rénovant des caractéristiques architecturales originales (comme des poutres apparentes, des briques sablées, etc.), vous pouvez transformer un espace brut en un appartement très recherché, offrant à vos acheteurs un produit clé en main avec une valeur ajoutée notable.

Une plus-value importante à la revente

L’achat d’un lot brut permet non seulement de réaliser des économies sur l’achat initial, mais aussi de bénéficier d’une importante plus-value à la revente. En effet, après avoir investi dans les travaux d’aménagement, un lot brut peut se vendre à un prix bien supérieur à son coût d’achat. En moyenne, les investisseurs peuvent espérer une plus-value de 33% par rapport au prix d’achat initial, voire plus selon la qualité des finitions réalisées et l’emplacement du bien.

Pour les particuliers qui investissent dans ce type d’opération, la plus-value est TOTALEMENT exonérée dès lors qu’il s’agit de leur habitation principale déclarée.

Exemple de calcul de rentabilité

Prenons l’exemple d’un lot brut de 60 m² acquis pour 90 000 € (soit 1 500 €/m²). Si les travaux d’aménagement nécessaires s’élèvent à environ 45 000 € (soit 750 €/m²), le coût total de l’opération est de 135 000 €.

Une fois l’appartement rénové, il peut se revendre à un prix moyen de 3 000 €/m², ce qui représente un prix de revente de 180 000 € pour les 60 m².

Calcul de la plus-value :

• Prix d’achat du lot brut : 90 000 €
• Coût des travaux : 45 000 €
• Prix total de l’opération : 135 000 €
• Prix de revente à 3 000 €/m² : 180 000 €
• Plus-value réalisée : 180 000 € – 135 000 € = 45 000 €
• Plus-value en pourcentage : (45 000 € / 135 000 €) × 100 = 33,33%

Ainsi, dans cet exemple, la plus-value est de 33,33%, ce qui est un excellent retour sur investissement.

Certains investisseurs parviennent à créer de la surface supplémentaire et à revendre leur bien rénové à des prix plus élevés, pouvant atteindre 4 000 €/m², ce qui multiplierait encore davantage la rentabilité de l’opération pouvant atteindre plus de 50%.